Un crédit in fine se rembourse en deux temps. Pendant toute la durée du prêt, on paie seulement les intérêts et l’assurance. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois à la dernière échéance. La banque exige presque toujours une garantie, souvent une assurance-vie nantie à son profit.
Ce montage vise surtout l’investissement locatif, pas l’achat d’une résidence principale. Son intérêt repose en grande partie sur la fiscalité des intérêts. Cet article détaille le fonctionnement, un exemple chiffré, ce que dit l’administration fiscale et les limites du produit.
L’essentiel en six points
- Mensualité : elle ne couvre que les intérêts et l’assurance. Le capital reste intact jusqu’à l’échéance.
- Garantie : la banque demande souvent le nantissement d’un placement, en général une assurance-vie, ou une épargne dédiée.
- Public visé : investisseurs immobiliers, contribuables fortement imposés, épargnants disposant d’un capital important.
- Fiscalité : pour un logement loué nu au régime réel, les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- Limite fiscale : au micro-foncier, aucune charge n’est déductible. Et les intérêts d’emprunt ne créent pas de déficit imputable sur le revenu global.
- Coût : à taux égal, les intérêts totaux sont plus élevés qu’avec un prêt amortissable, puisqu’ils portent sur tout le capital pendant toute la durée.
Comment fonctionne un crédit in fine
Dans un prêt amortissable classique, chaque mensualité rembourse une part d’intérêts et une part de capital. Le capital restant dû diminue mois après mois, et les intérêts avec lui.
Dans un crédit in fine, la mensualité ne contient que les intérêts et la prime d’assurance. Le capital n’est remboursé qu’au terme, en une seule fois. Les intérêts se calculent donc sur la totalité de la somme empruntée, pendant toute la durée.
Un exemple chiffré
Prenons 200 000 euros empruntés sur 10 ans à 3 %. Ces chiffres sont un exemple de calcul, pas une offre.
- Crédit in fine : les intérêts annuels sont de 200 000 × 3 % = 6 000 euros, soit 500 euros par mois. Le capital de 200 000 euros reste dû en fin de prêt.
- Prêt amortissable : la mensualité est d’environ 1 931 euros, hors assurance, et le prêt est soldé au bout de 10 ans.
La différence de mensualité est trompeuse. Il faut aussi prévoir les 200 000 euros à rembourser dans dix ans. Reconstituer cette somme en épargnant demande environ 1 667 euros par mois sans rendement, ou environ 1 431 euros par mois si l’épargne rapporte 3 % par an. À 500 euros d’intérêts, l’effort mensuel total revient à peu près à la mensualité du prêt amortissable.
Côté coût, les intérêts payés sur dix ans atteignent 60 000 euros avec l’in fine, contre environ 31 700 euros avec le prêt amortissable, à taux identique. L’écart vient du capital, qui ne diminue jamais. Une source notariale précise même que le taux d’un prêt in fine est en général plus élevé que celui d’un prêt amortissable.
La garantie : le placement adossé au prêt
Pour être sûre de récupérer le capital à l’échéance, la banque demande le plus souvent une garantie. Les notaires citent trois formes : le nantissement d’un placement financier, en général une assurance-vie, la constitution d’une épargne réservée à cet effet, ou l’hypothèque d’un bien immobilier.
Un point fait le risque du montage. Si le placement n’est pas garanti en capital, il peut baisser ou perdre de la valeur. À l’échéance, l’emprunteur peut alors se retrouver avec un capital inférieur à la somme due, et devoir la compléter avec ses fonds propres. Notre guide de l’épargne détaille le fonctionnement de l’assurance-vie et des supports en capital garanti ou en unités de compte.
La fiscalité : ce que déduit l’administration
Le crédit in fine est né dans une logique d’investissement locatif. L’avantage tient à la déduction des intérêts, à condition d’être au bon régime.
D’après Bercy, pour un logement loué non meublé :
- Au régime réel, les charges réellement payées se déduisent des revenus fonciers : intérêts et frais d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurance, travaux d’entretien. Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 15 000 euros de recettes locatives par an, et on peut y opter en dessous, pour trois ans au moins.
- Au micro-foncier, qui concerne les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros, on ne déclare aucune charge : un abattement forfaitaire de 30 % s’applique. Les intérêts d’emprunt ne servent donc à rien fiscalement.
- En location meublée, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, un cadre différent.
La taxe foncière fait partie des charges déductibles du régime réel, comme les intérêts. Reste une limite à connaître : la part du déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global. Elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit issu d’autres dépenses, comme les travaux, est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 euros.
Un exemple. Avec 6 000 euros d’intérêts annuels et 9 000 euros de loyers, la base des revenus fonciers passe de 9 000 à 3 000 euros, avant les autres charges. Pour un contribuable imposé à 30 %, les 6 000 euros déduits représentent 1 800 euros d’impôt sur le revenu en moins, hors prélèvements sociaux. L’économie est réelle, mais elle dépend de votre tranche. Notre guide de la déclaration d’impôts et des niches fiscales détaille les régimes.
À qui ce prêt convient, et à qui il ne convient pas
Selon les notaires, le crédit in fine s’adresse surtout à trois profils :
- les investisseurs qui achètent un bien locatif et veulent déduire les intérêts ;
- les contribuables fortement imposés, dans une tranche élevée, qui cherchent à réduire leur base imposable ;
- les personnes qui disposent d’une capacité d’épargne importante, capables de nantir ou de constituer un placement en parallèle.
Il ne convient pas à l’achat d’une résidence principale : l’emprunteur y paie un taux plus élevé qu’avec un prêt amortissable, sans avantage fiscal. Pour un premier achat, notre guide du premier logement présente le prêt à taux zéro, l’apport et les frais de notaire.
Les inconvénients à peser
- Un accès restreint. La banque évalue la solvabilité et les garanties. Ce prêt est plus difficile à obtenir qu’un prêt classique.
- Un coût plus élevé. Les intérêts portent sur tout le capital, tout au long du prêt.
- La nécessité d’un placement. Il faut nantir ou constituer une épargne, ou hypothéquer un bien.
- Un risque de marché. Un placement non garanti peut baisser.
- Une liquidité contrainte. Un placement nanti n’est plus librement disponible. La revente du bien avant l’échéance impose de solder le capital : notre article sur les critères pour vendre un bien immobilier détaille cette étape.
Les questions à poser à la banque
- Quel taux pour l’in fine, et quel taux pour un prêt amortissable de même durée ?
- Quel placement est exigé, avec quel support, et pour quel montant minimum ?
- Que se passe-t-il si le placement vaut moins que le capital à l’échéance ?
- Peut-on rembourser une partie du capital avant l’échéance, et à quelles conditions ?
- Quelles sont les garanties demandées : nantissement, hypothèque, caution ?
Faites établir plusieurs simulations chez des banques ou des courtiers différents, à durée et à apport identiques, et demandez le coût total du crédit.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un crédit in fine ?
C’est un prêt dont l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance chaque mois. Le capital est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance.
Le crédit in fine est-il moins cher qu’un prêt amortissable ?
La mensualité est plus faible, mais le coût total est en général plus élevé : les intérêts portent sur tout le capital pendant toute la durée, et le taux est souvent supérieur. Il faut aussi épargner pour rembourser le capital à l’échéance.
Les intérêts d’un crédit in fine sont-ils déductibles ?
Pour un logement loué nu au régime réel, oui : les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Au micro-foncier, non. Les intérêts ne créent pas de déficit imputable sur le revenu global, seulement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Peut-on utiliser un crédit in fine pour sa résidence principale ?
C’est possible mais peu intéressant : le taux est plus élevé et il n’y a pas de revenus fonciers à alléger. Un prêt amortissable est plus adapté.
Quelle garantie la banque demande-t-elle ?
Souvent le nantissement d’une assurance-vie ou d’un autre placement, ou une épargne dédiée. Une hypothèque est aussi possible.