La copropriété a ses règles propres, qui surprennent à chaque assemblée générale : qui convoque, combien de voix faut-il pour voter des travaux, qui paie quoi, que devient le fonds de travaux. Ce guide s’appuie sur les fiches de Service-Public et de l’ANIL, le réseau des agences départementales d’information sur le logement. Il explique le rôle de chaque acteur, la convocation et les votes de l’assemblée, la répartition des charges, l’épargne obligatoire pour les travaux et la marche à suivre en cas d’impayés.
Copropriété : qui fait quoi entre syndic, syndicat et conseil syndical
Dans une copropriété, chaque propriétaire possède un lot, qui comprend une partie privative et une quote-part des parties communes : halls, escaliers, jardins. L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat, qui s’exprime en assemblée générale. Le syndic convoque cette assemblée, au moins une fois par an, et le syndicat le désigne ou le révoque à la majorité absolue.
Le conseil syndical est un organe obligatoire. Il assure le lien entre le syndic et les copropriétaires, avec une mission consultative, d’assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Il ne se confond pas avec le syndic, et ses membres sont désignés par l’assemblée générale à la majorité absolue.
L’assemblée générale : convocation, délais et ordre du jour
L’assemblée générale prend les décisions de gestion et d’administration. D’après Service-Public, elle ne peut pas se tenir spontanément : une convocation doit être envoyée à tous les copropriétaires. Deux exceptions existent. Dans les petites copropriétés, d’au plus 5 lots ou dont le budget moyen sur trois ans est inférieur à 15 000 euros, la convocation reste obligatoire pour voter le budget et approuver les comptes, et les autres décisions peuvent se prendre à l’unanimité par consultation écrite. Dans un immeuble qui appartient à deux copropriétaires, aucune convocation n’est nécessaire.
Le syndic convoque l’assemblée au moins une fois par an, pour voter le budget prévisionnel et le fonds de travaux. Il doit aussi la convoquer à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour et en joignant les documents utiles, comme un devis.
La convocation obéit à des règles strictes :
- La forme : elle est notifiée par voie électronique, par lettre recommandée électronique ou par un procédé sécurisé. Elle peut aussi arriver par lettre recommandée avec avis de réception si le copropriétaire l’a demandé, ou par remise contre récépissé.
- Le délai : au moins 21 jours calendaires avant la date de l’assemblée, sauf si le règlement de copropriété prévoit plus long. En pratique, Service-Public conseille de l’envoyer au moins un mois avant.
- Le contenu : le lieu, la date et l’heure, l’ordre du jour avec chaque question rédigée clairement et soumise à un vote séparé, et le mode de consultation des pièces justificatives des charges.
- L’urgence : le délai peut être plus court lorsqu’une décision immédiate touche à la conservation matérielle de l’immeuble.
Entre la convocation et l’assemblée, le syndic met à disposition de chaque copropriétaire les documents qui justifient les dépenses annuelles, comme les factures et les contrats, pendant au moins un jour ouvré. Ces pièces permettent de vérifier les comptes avant le vote.
Les votes : majorité simple, absolue ou double
Chaque décision a sa règle de vote, détaillée par Service-Public. Il en existe trois principales, désignées par un numéro d’article de la loi du 10 juillet 1965.
- La majorité simple (article 24) : elle compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas comptés. Elle s’applique par exemple à l’adaptation du règlement de copropriété aux lois et règlements.
- La majorité absolue (article 25) : elle compte les voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés ou absents. Elle sert notamment à désigner ou révoquer le syndic et les membres du conseil syndical. Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu aussitôt.
- La double majorité (article 26) : elle exige la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle s’applique à la modification du règlement de copropriété lorsqu’il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Un exemple de Service-Public : dans une copropriété de 10 copropriétaires et 1 000 millièmes, une décision à la double majorité est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes la valident. C’est plus des deux tiers des tantièmes. L’unanimité est exigée lorsque le changement ne concerne pas la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, par exemple un changement de destination de l’immeuble.
Les tantièmes, ou millièmes, déterminent le poids de chaque lot dans les votes.
Les charges de copropriété : deux catégories et une répartition
Les charges de copropriété couvrent le fonctionnement de l’immeuble. Service-Public en distingue deux catégories :
- Les charges d’administration, de conservation et d’entretien des parties communes : honoraires du syndic, frais d’assemblée générale, nettoyage, ordures ménagères, assurance, ravalement, gardiennage.
- Les charges des services collectifs et équipements communs : chauffage et eau chaude collectifs, eau froide, ascenseur, antenne, interphone, système de sécurité.
Les premières sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot, qui dépend de sa consistance, de sa superficie et de sa situation. Tous les copropriétaires doivent y participer. Les secondes dépendent de l’utilité objective du service ou de l’équipement pour chaque lot : on paie même si on ne s’en sert pas, à condition de pouvoir s’en servir. Les charges de chauffage ne peuvent pas, par exemple, être imputées à des parkings en sous-sol. À l’inverse, le propriétaire d’un lot au rez-de-chaussée paie l’ascenseur s’il dessert sa cave ou son parking.
C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges entre ces deux catégories, avec parfois des parties communes spéciales qui limitent la charge à certains copropriétaires. Pour savoir qui doit payer quoi dans l’immeuble, relisez-le avant de contester un appel de fonds.
Le fonds de travaux : une épargne obligatoire
Toutes les copropriétés d’habitation doivent constituer un fonds de travaux, quel que soit le nombre de lots. Il est alimenté par une cotisation annuelle, versée par chaque copropriétaire. Il est constitué à la fin d’une période de 10 ans à partir de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Sa création n’a pas à être votée. L’assemblée vote en revanche l’ouverture d’un compte bancaire dédié, une seule fois, et le montant annuel de la cotisation, chaque année.
La cotisation ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsque l’assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, elle ne peut pas non plus être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. L’assemblée peut décider d’un montant supérieur.
Le fonds sert à financer le projet de plan pluriannuel de travaux et, éventuellement, le diagnostic technique global. Il paie aussi les travaux votés dans ce plan, les travaux urgents de sauvegarde de l’immeuble et les travaux de sécurité ou d’économies d’énergie non prévus dans le plan. Il ne peut pas payer l’entretien courant, financé par le budget prévisionnel.
Diagnostics et plan de travaux : les obligations qui s’additionnent
Selon l’ANIL, le diagnostic de performance énergétique collectif dresse le bilan global de la consommation d’énergie du bâtiment. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots et depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots. Il l’est à partir du 1er janvier 2026 pour celles jusqu’à 50 lots. Le plan pluriannuel de travaux concerne les copropriétés de plus de 15 ans, selon un calendrier progressif. Le diagnostic technique global est obligatoire depuis 2017 pour les immeubles mis en copropriété depuis plus de dix ans. Le syndic doit en inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée.
Ces documents orientent les décisions de travaux. Pour les financer, Bercy présente MaPrimeRénov’ Copropriété, qui finance les travaux des parties communes. L’aide est demandée par le syndic, avec un seul dossier, et la subvention est versée au syndicat des copropriétaires puis répartie selon les tantièmes. Notre guide du DPE et des passoires thermiques détaille les calendriers qui touchent la location, et notre guide de l’isolation des combles présente les autres aides à la rénovation.
Charges impayées : la procédure du syndic
Quand un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, la procédure décrite par Service-Public commence par une relance simple. Elle se fait par lettre ou courriel et rappelle que la date de paiement est dépassée. En cas d’échec, le syndic envoie une mise en demeure, par voie électronique ou par lettre recommandée avec avis de réception si le copropriétaire l’a demandé. Elle indique le montant dû, souvent avec un décompte, et le délai de règlement, par exemple 15 jours. Les frais de mise en demeure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Le recouvrement relève du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
Pour les sinistres, notre guide de l’assurance habitation détaille les garanties à connaître.
Savoir qui décide, comment on vote et à quoi servent les charges et le fonds de travaux permet de préparer chaque assemblée générale.
FAQ
Combien de temps avant l’assemblée générale reçoit-on la convocation ?
Au moins 21 jours calendaires avant la date de l’assemblée, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Le délai peut être plus court en cas d’urgence liée à la conservation matérielle de l’immeuble.
Peut-on demander une assemblée générale ?
Oui. Le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent le demander au syndic. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les questions à l’ordre du jour.
Quelle majorité faut-il pour désigner ou révoquer le syndic ?
La majorité absolue de l’article 25, qui compte les voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui, pour toutes les copropriétés d’habitation, quel que soit le nombre de lots. Il est constitué à la fin d’une période de 10 ans à partir de la réception des travaux de construction. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
Peut-on refuser de payer une charge dont on ne se sert pas ?
Pas toujours. Les charges d’administration et d’entretien des parties communes sont obligatoires pour tous. Les charges des services collectifs dépendent de leur utilité pour le lot : on paie si le lot peut s’en servir, même sans le faire.
Pour retrouver nos prochains tests et bons plans en priorité, ajoutez TopActu à vos sources préférées sur Google.
Sources : Service-Public (conseil syndical, convocation de l’assemblée générale, règles de vote, charges, fonds de travaux, recouvrement des charges impayées), ANIL (diagnostics de l’immeuble), consultés le 6 octobre 2026.