Un bail, un état des lieux, un dépôt de garantie : la location d’un logement repose sur quelques règles simples, mais que beaucoup découvrent au moment du litige. Les droits du locataire encadrent le montant du dépôt, l’évolution du loyer, la répartition des charges, l’état du logement et les conditions du départ. Ce dossier reprend les règles en vigueur en 2026, étape par étape, avec les délais à retenir et les démarches en cas de désaccord avec le bailleur.
L’essentiel à retenir en huit points
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges au maximum pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
- Restitution du dépôt : 1 mois après la remise des clés si les états des lieux concordent, 2 mois s’il y a des différences.
- Loyer : révisable une fois par an, seulement si le bail le prévoit, et jamais pour un logement classé F ou G.
- Charges : payées par provisions, avec une régularisation annuelle et des justificatifs à disposition.
- Logement décent : des critères de surface, de sécurité, de salubrité et d’équipement, et une performance énergétique minimale.
- Réparations : le propriétaire fait tout, sauf l’entretien courant et les menues réparations.
- Préavis du locataire : 3 mois pour un logement vide, réduits à 1 mois dans certains cas, et 1 mois pour un meublé.
- Litige : lettre recommandée, mise en demeure, conciliation, puis juge. Il ne faut jamais cesser de payer le loyer de soi-même.
Les droits du locataire à l’arrivée : état des lieux d’entrée et dépôt de garantie
Avant de signer, méfiez-vous des annonces trop belles pour être vraies : notre guide des arnaques en ligne et du démarchage détaille les faux propriétaires et les demandes d’argent avant la visite.
L’état des lieux d’entrée se fait à deux, de façon contradictoire. Le locataire et le propriétaire, ou son agence, décrivent ensemble chaque pièce, l’état des équipements et les relevés de compteurs. Les photos peuvent compléter le texte. Ce document sert de référence pour le départ, donc prenez le temps de le relire.
Un oubli peut être réparé. Le locataire peut demander de le modifier dans les 10 jours calendaires qui suivent. Pour les éléments de chauffage, il dispose du premier mois de la période de chauffe. Sans état des lieux, la règle joue contre celui qui l’a refusé. Un bailleur devra prouver le bon état du logement pour réclamer des dégradations. Un locataire est présumé l’avoir reçu en bon état. Quand un commissaire de justice s’en charge, ses frais sont partagés par moitié, pour environ 162 euros pour un logement jusqu’à 50 m² en métropole, d’après Service-Public.
Le dépôt de garantie couvre les loyers ou les dégâts éventuels. Pour un logement vide, il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour un meublé, le plafond est de deux mois. Il est interdit lorsque le loyer est payé trimestriellement à l’avance.
Le loyer : une révision par an, encadrée par l’IRL
Le loyer ne peut être révisé que si le bail contient une clause en ce sens. La révision a lieu une fois par an, à la date prévue au contrat ou à la date anniversaire. Le calcul reprend l’indice de référence des loyers (IRL) : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt.
Au deuxième trimestre 2026, l’IRL progresse de 1,15 % sur un an, selon Service-Public. Pour un loyer de 700 euros dont le trimestre de référence est celui-là, la hausse maximale est d’environ 8 euros par mois. Le propriétaire n’a pas le droit d’aller au-delà.
Un garde-fou protège les logements les moins performants. La révision est interdite pour un logement classé F ou G au DPE, si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole. Pour vérifier la classe de votre logement, regardez le DPE annexé au bail. Notre dossier sur la rénovation énergétique en 2026 explique ce que les propriétaires peuvent faire pour la faire progresser.
Les charges : provisions, régularisation et justificatifs
Pour un logement vide, les charges récupérables se paient par provisions mensuelles, avec une régularisation au moins une fois par an. Pour un meublé, le bail peut prévoir un forfait ou des provisions. Elles couvrent notamment l’ascenseur, l’eau, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, sous conditions, le personnel d’immeuble.
Le propriétaire doit vous envoyer, un mois avant la régularisation, le décompte des charges par nature et le mode de répartition entre les logements. Pendant six mois après cet envoi, les justificatifs sont tenus à votre disposition : demandez-les si un montant vous surprend.
Si les provisions dépassent les dépenses réelles, le bailleur rembourse la différence. Dans le cas contraire, il réclame un complément. Le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer des charges, mais un juge peut refuser une demande tardive jugée déloyale ou brutale. Si la régularisation n’est pas faite avant la fin de l’année qui suit celle des charges, le locataire peut exiger de payer le complément en douze mensualités.
Un logement décent : les critères et les recours
Un logement loué comme résidence principale doit être décent. Service-Public retient cinq critères.
- Une pièce principale suffisante : au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable.
- Une performance énergétique minimale : classe A à F en 2025-2027, A à E en 2028-2033, A à D à partir de 2034 pour les baux concernés.
- La sécurité et la santé : logement clos et couvert, installations électriques et de gaz sûres, ventilation, lumière naturelle, absence de matériaux dangereux.
- Aucun nuisible : pas de rats, de puces de lit ni de cafards.
- Des équipements de base : chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier, sanitaires intérieurs, réseau électrique.
Si le logement ne respecte pas ces critères, la marche à suivre est graduée. Le locataire écrit d’abord au propriétaire par lettre recommandée pour demander les travaux. En cas de refus, une mise en demeure suit. Deux mois sans réponse ouvrent la voie à la commission départementale de conciliation ou à un conciliateur de justice, gratuits, puis au juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou le suspendre jusqu’à leur réalisation.
Qui paie quoi : réparations, entretien et travaux
La règle tient en une phrase. Le propriétaire réalise toutes les réparations, sauf les « réparations locatives », c’est-à-dire l’entretien courant et les menues réparations, qui reviennent au locataire. Le bailleur prend donc en charge l’entretien du bâti, la mise en conformité avec la décence et l’amélioration énergétique. Une exception : le dégât causé par le locataire lui-même. Ces règles de répartition font partie des droits du locataire les plus souvent contestés.
À l’inverse, le locataire ne peut pas transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire. Certains baux contiennent une « clause travaux » : le locataire réalise des travaux précis, et leur coût est déduit du loyer pendant une durée convenue.
Si le propriétaire refuse des travaux qui lui incombent, la démarche est la même que pour un logement indécent : alerte écrite, recommandé, conciliation, puis juge. Pour un litige de moins de 5 000 euros, la tentative de conciliation est obligatoire avant d’aller devant le tribunal. Le loyer continue de se payer pendant toute la procédure.
Partir : le préavis, l’état des lieux de sortie et le dépôt de garantie
Donner son congé
Pour un logement vide, le préavis du locataire est de trois mois. Il tombe à un mois dans plusieurs cas : zone tendue, logement social, RSA ou AAH, raison de santé, violences conjugales, premier emploi, mutation ou perte d’emploi. Pour un meublé, il est toujours d’un mois, sans justification.
Le congé s’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple e-mail n’est pas valable, sauf lettre recommandée électronique si le destinataire l’a acceptée. Le délai court à partir de la réception, de la signification ou de la remise. Pendant le préavis, le loyer et les charges restent dus, sauf si le propriétaire installe un nouveau locataire avant la fin.
Pensez aussi à vos abonnements et à votre adresse : notre guide pour négocier ou résilier ses abonnements et notre guide des démarches administratives en ligne couvrent le changement d’adresse.
L’état des lieux de sortie
Il se fait au moment de la remise des clés, une fois le logement vidé, sur le même modèle que l’état des lieux d’entrée. Seules les dégradations causées par le locataire peuvent justifier une retenue. L’usure normale, la vétusté, ne peut pas être déduite du dépôt de garantie. Le locataire dispose de trois ans pour contester l’état des lieux de sortie.
Récupérer son dépôt de garantie
Le propriétaire doit rendre le dépôt dans un mois à compter de la remise des clés si les états des lieux sont identiques. Le délai est de deux mois s’il y a des différences, et le dépôt est alors diminué des sommes justifiées. Toute retenue exige des preuves : états des lieux, photos, devis ou factures. En cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Une exception : le locataire qui n’a pas donné sa nouvelle adresse.
Quand c’est le propriétaire qui donne congé
Un bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail. Le préavis est d’au moins six mois pour un logement vide, et de trois mois pour un meublé. Il doit invoquer un motif. Trois sont admis : la vente du logement, sa reprise pour l’habiter ou le faire habiter par un proche, ou un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire.
Le congé prend les mêmes formes que celui du locataire : recommandé, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, jamais un simple e-mail. En cas de vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes sont protégés par un renouvellement du bail. Les plafonds varient selon le lieu et la composition du foyer.
En cas de litige : la marche à suivre
Les droits du locataire se défendent avec des preuves. Le réflexe est de tout mettre par écrit et de conserver bail, états des lieux, quittances, photos et échanges. La démarche suit toujours le même ordre : courrier recommandé, mise en demeure, conciliation gratuite, puis juge des contentieux de la protection.
Une règle vaut pour tous les litiges : ne suspendez jamais le paiement du loyer de votre propre initiative. Seul le juge peut le réduire ou le suspendre. Les aides existent pour les loyers difficiles à payer : consultez notre guide des aides sociales en 2026, où figurent les aides au logement.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer quand il veut ?
Non. Le loyer n’est révisable qu’une fois par an, si le bail le prévoit, dans la limite de la variation de l’IRL. Il ne peut pas être révisé pour un logement classé F ou G dans les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, deux mois s’il y a des différences. Passé ce délai, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Peut-on réduire son préavis ?
Oui, à un mois, dans les cas prévus par la loi : zone tendue, logement social, RSA ou AAH, raison de santé, violences conjugales, premier emploi, mutation, perte d’emploi. Le locataire d’un meublé donne toujours un préavis d’un mois.
Le propriétaire peut-il retenir de l’argent pour l’usure normale ?
Non. Seules les dégradations dues au locataire, les loyers ou charges impayés et les réparations locatives justifiées peuvent être retenus. L’usure normale du logement n’ouvre pas de retenue.
Peut-on arrêter de payer le loyer si le logement est indécent ?
Non, pas de soi-même. Le locataire doit d’abord demander les travaux par lettre recommandée, saisir la commission de conciliation puis le juge, qui peut réduire ou suspendre le loyer.
Un e-mail suffit-il pour donner son congé ?
Non. Il faut un courrier recommandé avec accusé de réception, un acte de commissaire de justice ou une remise en main propre contre récépissé.
Sources : Service-Public, état des lieux d’entrée ; Service-Public, dépôt de garantie