Le calcul de la taxe foncière repose sur une formule simple, mais son résultat dépend de trois éléments que vous ne maîtrisez pas tous : la valeur locative cadastrale de votre bien, les taux votés par vos collectivités et les exonérations dont vous relevez. En 2026, les avis sont en ligne, les échéances tombent les 15 et 20 octobre et une réclamation est possible jusqu’au 31 décembre 2027. Ce guide détaille le calcul, les cas d’exonération et de réduction, les modes de paiement et la marche à suivre pour contester.
L’essentiel à retenir
- Le redevable : le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition, même si le logement est loué.
- Le calcul : la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux des collectivités. La base a été revalorisée de 0,8 % en 2026.
- Le paiement : avant le 20 octobre à minuit en ligne, avant le 15 octobre à minuit par un autre moyen, possible seulement jusqu’à 300 euros.
- Les exonérations : certaines s’appliquent automatiquement, d’autres exigent une déclaration avant une date précise.
- La réclamation : possible jusqu’au 31 décembre 2027 pour l’avis 2026, mais elle ne suspend pas le paiement.
Qui doit payer la taxe foncière
Vous devez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien bâti, appartement ou maison, au 1er janvier de l’année d’imposition. L’impôt est établi une fois par an, pour l’année entière, d’après la situation à cette date.
La taxe s’applique même si le logement est loué. Sur le même avis figure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), due elle aussi par le propriétaire. Celui-ci peut en demander le remboursement à son locataire, car elle fait partie des charges récupérables. Notre dossier sur les droits du locataire détaille ce que le bailleur peut refacturer. Si vous avez vendu votre logement en viager tout en vous en réservant l’usage, c’est l’acheteur qui paie la taxe foncière chaque année.
Le calcul de la taxe foncière, pas à pas
Selon impots.gouv.fr, le montant s’obtient en multipliant la base d’imposition du bien par les taux d’imposition. La base d’imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur peut évoluer, par exemple après des travaux importants.
Elle est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire qui suit l’indice des prix à la consommation harmonisé de novembre précédent. En 2026, le coefficient est de 1,008, soit une hausse de 0,8 % de la base des propriétés bâties et non bâties, hors locaux professionnels. La TEOM est touchée de la même façon.
Les taux, eux, sont votés chaque année par les collectivités dont vous dépendez : commune, intercommunalité, syndicat, établissement public foncier. Elles peuvent les réduire, les maintenir ou les augmenter. Le détail figure au recto d’un encart joint à votre avis.
Voici un exemple chiffré, avec des données fictives pour montrer la mécanique :
- valeur locative cadastrale de 5 000 euros, donc base d’imposition de 2 500 euros ;
- taux cumulé de 45 % : 2 500 x 0,45 = 1 125 euros de taxe foncière ;
- avec la revalorisation de 0,8 %, la valeur locative passe à 5 040 euros et la base à 2 520 euros : la taxe atteint 1 134 euros, soit 9 euros de plus à taux inchangé.
Si votre avis augmente nettement plus que 0,8 %, regardez d’abord les taux votés par vos collectivités, puis d’éventuels changements de votre bien, comme un agrandissement ou une piscine. Notre article sur l’actualité de la taxe foncière 2026 résume les chiffres de l’année.
Les dates et les modes de paiement en 2026
Pour la taxe foncière 2026, l’avis est disponible en ligne depuis le 27 août si vous n’êtes pas mensualisé, et depuis le 19 septembre si vous l’êtes. Vous le trouvez dans votre espace Finances publiques, onglet « Documents ». Si vous avez gardé l’avis papier, il arrive par la poste entre le 24 août et le 21 septembre pour les non-mensualisés. Pour les mensualisés, l’envoi court du 21 septembre au 9 octobre.
La date limite dépend du mode de paiement :
- Le 20 octobre 2026 à minuit si vous payez en ligne, sur internet, smartphone ou tablette.
- Le 15 octobre 2026 à minuit si vous payez par un autre moyen (chèque, virement, espèces), uniquement possible si la taxe est inférieure ou égale à 300 euros.
Au-delà de 300 euros, il faut payer par prélèvement mensuel, par prélèvement à l’échéance ou en ligne sur le site des impôts. Vous pouvez aussi payer avec l’application impots.gouv, en flashant le code de la première page de l’avis. La somme est prélevée au moins 10 jours après la date limite, ou 3 jours après l’enregistrement si vous choisissez cette option. Pour 300 euros ou moins, le paiement en espèces ou par carte bancaire se fait chez un buraliste ou un partenaire agréé, sur présentation de l’avis.
Le prélèvement à l’échéance est reconduit automatiquement chaque année, sauf avis contraire, et la somme est prélevée 10 jours après la date limite de paiement. Pour l’échéance du 15 octobre 2026, l’adhésion devait être faite au plus tard le 30 septembre. Passé ce délai, elle ne compte que pour 2027.
Pour étaler la taxe foncière 2027, le prélèvement mensuel comprend 10 mensualités, prélevées le 15 de chaque mois de janvier à octobre. En cas de forte hausse, elles peuvent courir jusqu’en décembre. Pour commencer dès janvier 2027, vous pouvez y adhérer jusqu’au 15 décembre 2026 sur le site des impôts. Tous ces modes de paiement supposent un compte bancaire domicilié dans la zone SEPA.
Le retard a un coût : une majoration de 10 % s’applique au montant non payé à la date limite.
Exonérations et réductions permanentes
Plusieurs situations donnent droit à une exonération totale de la taxe foncière de l’habitation principale, et elle s’applique automatiquement, sans démarche.
- Vous touchez l’Aspa ou l’Asi : exonération, quel que soit votre âge.
- Vous avez plus de 75 ans au 1er janvier 2026 : exonération si votre revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas un plafond.
- Vous touchez l’AAH : exonération sous le même plafond de revenus.
- Vous vivez en maison de retraite : l’ancien logement est exonéré si vous touchez l’Aspa, l’Asi ou l’AAH et gardez la jouissance exclusive du bien, sans le prêter ni le louer.
Les plafonds 2026 (revenus 2025, métropole) sont de 12 793 euros pour 1 part, 16 209 euros pour 1,5 part et 19 625 euros pour 2 parts. Chaque quart de part supplémentaire ajoute 1 708 euros, chaque demi-part 3 416 euros. Les plafonds des départements d’outre-mer sont différents et figurent sur Service-Public.
Les personnes de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier 2026, sous les mêmes plafonds, bénéficient d’une réduction de 100 euros, appliquée aussi automatiquement. L’exonération ne s’étend pas à la TEOM, qui reste due.
Si vous perdez votre droit à l’exonération, il est prolongé pendant deux ans. Vous bénéficiez ensuite d’un abattement sur la valeur locative : deux tiers la première année, un tiers la dernière.
Le plafonnement selon les revenus
Si vous ne pouvez pas être exonéré, la taxe de votre résidence principale peut être plafonnée. Le plafonnement supprime la part de la taxe qui dépasse 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Deux conditions s’appliquent. Vous ne devez pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière l’année précédente, et votre revenu fiscal de référence 2025 doit rester sous une limite qui dépend du nombre de parts : 30 083 euros pour 1 part et 42 645 euros pour 2 parts en métropole.
Ce plafonnement ne s’applique pas tout seul. Il faut déposer une réclamation avec le formulaire « Demande de plafonnement de la taxe foncière de l’habitation principale en fonction des revenus ». Faites-le dès réception de l’avis, et au plus tard avant le 31 décembre de l’année suivante.
Les exonérations temporaires : construction, travaux, logement vacant
Construction neuve, reconstruction ou agrandissement à usage d’habitation : exonération de 2 ans à partir du 1er janvier suivant la fin des travaux. Il faut déclarer la construction dans les 90 jours qui suivent leur achèvement, dans l’espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers ». La commune ou l’intercommunalité peut réduire cette exonération, et la TEOM n’est pas concernée.
Logement ancien après des travaux d’économie d’énergie : dans certaines communes seulement, et sous conditions, une exonération de 3 ans peut couvrir de 50 à 100 % de la taxe. Depuis le 1er janvier 2025, elle concerne les logements achevés depuis plus de 10 ans. Les travaux doivent bénéficier du taux réduit de TVA. Le propriétaire doit avoir payé plus de 10 000 euros dans l’année précédant la première année d’exonération, ou plus de 15 000 euros sur les 3 années précédentes. La déclaration, avec justificatifs, doit être déposée avant le 1er janvier de la première année d’application. Un simulateur de Service-Public indique si votre commune accorde cette exonération, et notre dossier sur la rénovation énergétique en 2026 présente les aides qui financent ces travaux.
Logement destiné à la location mais inoccupé : un dégrèvement est possible sous trois conditions. La vacance doit être indépendante de votre volonté, durer au moins 3 mois consécutifs et porter sur tout le logement ou sur une partie louable séparément. Il faut déposer une réclamation auprès du centre des impôts. Il court à partir du premier jour du mois suivant le début de la vacance et s’applique aussi à la TEOM.
Vente en cours d’année : qui paie ?
L’administration ne tient pas compte des changements de propriétaire en cours d’année. Le vendeur reçoit l’avis à son nom en septembre et doit le payer en totalité. Il peut demander à l’acheteur de lui rembourser une partie, au prorata de l’année et sur la base du dernier avis connu. L’accord se conclut généralement chez le notaire, le jour de la vente. Cet accord ne lie que les deux parties, pas l’administration. Notre guide du premier logement détaille les autres frais liés à l’achat.
Service-Public donne un exemple : une vente signée le 21 mai, avec une taxe foncière de 1 500 euros l’année précédente. Il reste 224 jours jusqu’au 31 décembre, et l’acheteur rembourse par avance 1 500 x 224 / 365, soit 920,55 euros.
Contester son avis : la réclamation
Vous pouvez contester le montant ou le bien-fondé de votre imposition. Votre réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre 2027 pour la taxe foncière 2026, et le 31 décembre 2026 pour celle de 2025. Trois voies existent :
- En ligne : dans votre espace Finances publiques, ouvrez la messagerie sécurisée et cliquez sur « écrire ». Choisissez le motif « Réclamation, contestation », puis « Réclamation sur la taxe foncière », sélectionnez l’année et rédigez votre demande avec vos pièces jointes.
- Par courrier : une lettre sur papier libre suffit, envoyée au centre des impôts dont l’adresse figure en tête de l’avis, avec les références de l’avis et les justificatifs.
- Au guichet ou par téléphone : si votre cas n’est pas trop complexe, avec une confirmation écrite si nécessaire.
Les erreurs les plus courantes tiennent à une réduction ou une exonération non appliquée, ou à une valeur locative mal établie. Vérifiez la surface, le nombre de pièces et les équipements comme un garage, une piscine ou une véranda. Pour savoir comment cette valeur a été calculée, demandez la fiche d’évaluation de votre bien au centre des impôts fonciers : elle indique la catégorie retenue et la surface pondérée.
Attention, la réclamation ne vous dispense pas de payer. Si elle est acceptée, la somme versée est remboursée. Vous pouvez y joindre une demande de sursis de paiement, mais si la réclamation est rejetée, vous devrez l’impôt contesté et une majoration de 10 % pour retard de paiement. Le service d’information des impôts répond au 0809 401 401, du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h. Pour l’ensemble des démarches fiscales, notre guide de la déclaration d’impôts et des niches fiscales fait le tour des dispositifs.
Questions fréquentes
Un propriétaire bailleur paie-t-il la taxe foncière ?
Oui, elle est due par le propriétaire même si le logement est loué. Il peut en revanche récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auprès de son locataire, car elle fait partie des charges récupérables.
Peut-on payer par chèque si la taxe dépasse 300 euros ?
Non. Au-delà de 300 euros, il faut payer par prélèvement mensuel ou à l’échéance, ou en ligne sur le site des impôts. Les autres moyens, dont le chèque, sont réservés aux montants inférieurs ou égaux à 300 euros et fixent la date limite au 15 octobre.
Que risque-t-on en cas de retard de paiement ?
Une majoration de 10 %. Elle s’applique aussi si une réclamation assortie d’un sursis de paiement est finalement rejetée.
Faut-il faire une démarche pour être exonéré à plus de 75 ans ?
Non, l’exonération est appliquée automatiquement si votre revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas le plafond de votre foyer. Si vous pensez y avoir droit sans que votre avis le montre, déposez une réclamation.
Peut-on encore choisir le prélèvement à l’échéance pour 2026 ?
Pour l’échéance du 15 octobre 2026, l’adhésion devait être faite au plus tard le 30 septembre. Après cette date, elle ne s’applique qu’à l’échéance de 2027. Pour la mensualisation en 2027, vous avez jusqu’au 15 décembre 2026.
Une exonération pour travaux d’économie d’énergie est-elle automatique ?
Non. Elle dépend de la décision de la commune, et il faut déclarer les travaux avec justificatifs avant le 1er janvier de la première année d’application.
Sources : Service-Public, taxe foncière sur les propriétés bâties (vérifié le 8 juillet 2026) ; Service-Public, taxe foncière 2026 : date limite pour payer (28 juillet 2026)