35 % d’endettement au maximum. 25 ans de durée. Entre 7 et 8,5 % de frais de notaire dans l’ancien. Avant même de visiter un premier bien, les règles du jeu sont fixées. Le prêt à taux zéro peut alléger la facture, mais seulement sous conditions de zone, de revenus et de type de logement.
Pour un premier achat immobilier, voici ce que regardent les banques, à quoi sert l’apport, ce que coûte vraiment une vente chez le notaire et comment fonctionne le PTZ en 2026.
Les repères du premier achat
- Endettement : 35 % maximum des revenus nets, assurance comprise.
- Durée : 25 ans, jusqu’à 27 ans dans certains cas.
- Apport : au moins 10 % conseillé pour couvrir les frais, 20 % très apprécié des banques.
- Frais de notaire : 7 à 8,5 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- PTZ : réservé aux primo-accédants, de 20 à 50 % du prix en collectif neuf, de 10 à 30 % pour une maison neuve.
Ce que la banque regarde en premier
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre les crédits immobiliers, et il n’a rien assoupli en 2026. La règle centrale : la mensualité du prêt plus l’assurance emprunteur ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets.
Exemple : avec 3 000 euros de revenus nets par mois, la mensualité maximale, assurance incluse, est de 1 050 euros. La durée est plafonnée à 25 ans, avec une exception jusqu’à 27 ans notamment quand des travaux importants font partie de l’opération. Les banques disposent d’une marge de manœuvre limitée à 20 % de leurs dossiers pour sortir de ces limites.
Un exemple chiffré : 200 000 euros sur 25 ans
En septembre 2026, les taux moyens hors assurance tournent autour de 3,35 % sur 20 ans et de 3,43 % sur 25 ans, selon les baromètres de courtiers. Les meilleurs dossiers obtiennent environ 0,60 point de moins.
À 3,43 %, un prêt de 200 000 euros sur 25 ans coûte 994 euros par mois hors assurance. Les intérêts totalisent environ 98 000 euros. Avec une assurance groupe à 0,35 % du capital par an, ajoutez environ 58 euros par mois : la mensualité passe à 1 050 euros. Pour respecter la règle des 35 %, il faut donc des revenus nets d’environ 3 000 euros par mois.
Ces chiffres sont un calcul à partir des taux moyens, pas une offre de prêt.
L’apport : à quoi il sert vraiment
L’apport sert d’abord à payer les frais que le prêt ne finance pas en général : frais de notaire et frais de dossier. Les professionnels recommandent au moins 10 % du prix pour cela. Un apport de 20 % est très apprécié des banques, parce qu’il rassure sur la capacité d’épargne du ménage.
Pour constituer cet apport, notre guide de l’épargne compare les placements disponibles.
Frais de notaire : de 7 à 8,5 % dans l’ancien
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent de 7 à 8 % du prix dans les départements qui ont gardé le taux de 4,50 %, et jusqu’à 8,5 % dans ceux qui sont passés à 5 %. L’essentiel n’est pas la rémunération du notaire mais les droits de mutation, une taxe reversée surtout aux départements : de l’ordre de 5 à 6,3 % du prix selon le département. La loi de finances 2025 a autorisé une hausse de 0,5 point, adoptée par presque tous.
Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, à 0,715 %. Le total tombe à 2 à 3 % du prix.
Sur un bien ancien à 200 000 euros, il faut donc compter entre 14 000 et 17 000 euros de frais, à payer en plus du prix. Ils se règlent à la signature de l’acte : il faut les avoir en poche.
Le prêt à taux zéro : qui, où, combien
Le PTZ est un prêt sans intérêts qui complète un crédit classique. Il ne finance jamais la totalité de l’achat, ni les frais de notaire.
Qui. Les primo-accédants : les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, donc 2024 pour une demande en 2026.
Quel logement. Le neuf en collectif : le PTZ couvre de 20 % (tranche de revenus la plus élevée) à 50 % (la plus basse) de l’opération. Les maisons neuves sont éligibles dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025, avec une quotité de 10 à 30 %. L’ancien n’est concerné qu’avec des travaux, et seulement en zones B2 et C : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et le logement doit atteindre la classe D du diagnostic énergétique après travaux.
Quels revenus. Les plafonds dépendent de la zone (A bis, A, B1, B2 ou C) et du nombre de personnes qui occuperont le logement. Ils sont reconduits à l’identique en 2026. À titre d’exemple, le plafond de revenu fiscal de référence d’un couple en zone B1 est de 51 750 euros.
Avant de rêver au PTZ, il faut donc vérifier la zone de la commune, le type de bien et ses revenus de 2024.
Du compromis à l’acte : les étapes
Une fois l’offre acceptée, on signe un compromis de vente. Il ouvre un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel l’acheteur peut renoncer sans motif et récupérer son dépôt de garantie. Le compromis contient aussi une condition suspensive de prêt, en général de 45 jours : si aucune banque ne suit, la vente peut être annulée sans pénalité, en justifiant des refus.
L’acte authentique se signe chez le notaire environ trois mois après le compromis. C’est le temps de monter le dossier de prêt et de lever les conditions.
L’assurance emprunteur : un poste à négocier
Depuis 2022, la loi Lemoine permet de changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité, à condition que les garanties du nouveau contrat soient au moins équivalentes. La banque ne peut refuser que si ce n’est pas le cas.
Les courtiers avancent des économies de 12 000 à 25 000 euros sur 20 ans pour un prêt de 200 000 euros, en passant d’une assurance groupe (0,30 à 0,40 % du capital) à une délégation d’assurance (0,12 à 0,22 %). Le questionnaire de santé est supprimé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par emprunteur et si le prêt est remboursé avant le 60e anniversaire.
Le dossier qui rassure
Les banques regardent la stabilité des revenus, l’épargne et la gestion des comptes. Quelques mois de relevés sans découvert pèsent plus qu’un long discours. Une simulation faite avant les visites évite de viser un bien hors budget. Le diagnostic énergétique du logement compte aussi : il influence le prix de vente et la négociation, comme l’explique notre article sur les critères qui comptent pour vendre un bien.
Comparer plusieurs établissements, ou passer par un courtier, permet en général d’obtenir un meilleur taux que dans sa seule banque habituelle. Un écart minime pèse lourd sur 20 ou 25 ans.
Ce qui s’ajoute après l’achat
Le prix et les frais de notaire ne sont pas les seules dépenses. Chaque année, la taxe foncière tombe à l’automne. Un premier propriétaire doit aussi prévoir l’assurance habitation, les charges de copropriété et l’entretien.
Questions fréquentes
Quel apport faut-il pour un premier achat ?
Au moins 10 % du prix est conseillé pour couvrir les frais de notaire et de dossier. Un apport de 20 % est très apprécié des banques.
Peut-on renoncer après la signature du compromis ?
Oui, pendant 10 jours. L’acheteur récupère alors son dépôt de garantie, sans avoir à justifier sa décision.
Combien de temps entre le compromis et l’acte ?
Environ trois mois en général, le temps de monter le dossier de prêt et de lever les conditions suspensives.
Peut-on changer d’assurance emprunteur ?
Oui, à tout moment depuis 2022, sans frais, si le nouveau contrat offre des garanties au moins équivalentes.
Le PTZ finance-t-il les frais de notaire ?
Non. Les frais de notaire et les frais bancaires sont exclus du montant de l’opération pris en compte par le PTZ.
Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?
Une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
Le PTZ existe-t-il pour l’ancien ?
Oui, mais seulement avec des travaux d’au moins 25 % du coût total, en zones B2 et C, et avec une classe D minimum après travaux.
Quel taux d’endettement maximum ?
35 % des revenus nets, assurance comprise, avec une durée maximale de 25 ans, jusqu’à 27 ans dans certains cas.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Une grande partie correspond à des taxes fixées par la loi et par les départements, donc non négociables. Le reste est encadré par un barème.
Prochaine étape utile : une simulation gratuite auprès de deux ou trois banques, avant la première visite.