Pour vendre un bien immobilier, quatre critères pèsent le plus : la performance énergétique, un dossier de diagnostics complet, un prix cohérent avec le marché local et la fiscalité de la plus-value. Sur le premier, la règle du jeu a bougé : depuis le 1er janvier 2026, le DPE des logements chauffés à l’électricité est calculé plus favorablement, et un nouvel ajustement est prévu le 1er janvier 2027.
Cet article s’appuie sur les ministères de la Transition écologique, l’ANIL, la direction générale des finances publiques et Service-Public. Il détaille ce que le vendeur doit fournir, comment estimer son prix et ce qu’il paiera, ou non, sur son gain.
L’essentiel en sept points
- DPE : valable 10 ans. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, puis à 1,7 au 1er janvier 2027.
- Audit énergétique : obligatoire à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, classé E depuis janvier 2025, classé D à partir de 2034.
- Dossier de diagnostics : remis à l’acheteur au plus tard à la promesse de vente. Son contenu dépend de l’âge et de la situation du bien.
- Prix : comparez avec les ventes récentes du quartier, grâce à la base publique des demandes de valeurs foncières.
- Rétractation : l’acquéreur dispose de 10 jours après la signature de l’avant-contrat.
- Plus-value : la résidence principale est exonérée. Sinon, 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements, avec exonération complète après 30 ans de détention.
- Notaire : il calcule la plus-value et prélève l’impôt à la vente.
Vendre un bien immobilier : le DPE, premier critère de négociation
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G. Il est valable 10 ans. C’est le premier document que l’acheteur regarde, et il pèse sur son budget de travaux et sur son financement.
Le mode de calcul a changé. Un arrêté publié en août 2025 a abaissé de 2,3 à 1,9 le coefficient de conversion de l’électricité, en énergie primaire, pour tous les DPE et audits édités à partir du 1er janvier 2026. Le ministère de la Transition écologique explique que le but est de corriger un traitement défavorable à l’électricité, décarbonée à 95 %, par rapport au gaz et au fioul. Aucun logement ne voit son étiquette baisser, et certains logements chauffés à l’électricité gagnent une classe.
Un second arrêté, publié le 31 août 2026, abaisse le coefficient de 1,9 à 1,7 pour les DPE et audits réalisés à partir du 1er janvier 2027. Les documents réalisés avant restent valables. Ceux édités en 2025 et avant, ou jusqu’au 31 décembre 2026, peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Deux conséquences pratiques pour un vendeur :
- Si votre logement est chauffé à l’électricité et que votre DPE date d’avant 2026, vérifiez sur l’Observatoire si une mise à jour améliore l’étiquette avant de publier l’annonce.
- Si vous hésitez à vendre maintenant ou début 2027, le nouveau coefficient peut jouer en votre faveur si vous chauffez à l’électricité. Le calendrier de votre projet en décidera.
Remplacer une chaudière au gaz ou au fioul par une pompe à chaleur améliore l’étiquette d’autant plus que le coefficient baisse. Notre article sur le nouvel agrément Ademe des pompes à chaleur détaille ce qu’il faut savoir avant de commander les travaux.
L’audit énergétique pour les maisons
En complément du DPE, un audit énergétique est obligatoire à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire, selon la classe du DPE :
- classes F ou G : depuis le 1er avril 2023 ;
- classe E : depuis le 1er janvier 2025 ;
- classe D : à partir du 1er janvier 2034.
L’audit présente aux acheteurs des scénarios de travaux pour améliorer la performance du logement. Il est transmis à l’acheteur avec le DPE. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Le dossier de diagnostic technique
Lors de la promesse de vente, le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique. L’ANIL en détaille la composition, à adapter à la date de construction et à la situation du bien :
- le DPE et, pour une maison, l’audit énergétique si l’étiquette l’exige ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans, valable 3 ans ;
- le diagnostic de l’installation d’électricité, si elle a plus de 15 ans, valable 3 ans ;
- le constat de risque d’exposition au plomb pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 ;
- l’état relatif à l’amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
- l’état relatif aux termites, dans les zones fixées par arrêté préfectoral ;
- l’état des risques, et, selon les cas, une information sur le bruit des aéroports, la mérule ou l’assainissement non collectif d’une maison ;
- pour un logement en copropriété, la superficie du lot (loi Carrez).
Si un document n’est plus valable à la signature de l’acte chez le notaire, il faut en annexer un nouveau. Si un diagnostic manque à l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : il reste responsable si l’acheteur découvre le défaut. Mieux vaut faire réaliser ces diagnostics avant de mettre en vente, pour éviter une négociation à la baisse de dernière minute.
Estimer son prix avec des données publiques
Pour vendre un bien immobilier au juste prix, il faut lire le marché dans les ventes récentes. La direction générale des finances publiques publie les demandes de valeurs foncières (DVF) : les transactions immobilières des cinq dernières années, issues des actes notariés, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Les fichiers sont mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et une application en ligne permet de chercher par commune ou par parcelle.
Comparez votre bien à des ventes proches, en tenant compte de la surface, de l’étage, de l’exposition et de l’état. Demandez plusieurs estimations, à des agences ou à un notaire, pour recouper. Un prix décalé du marché local allonge le délai de vente : un logement trop cher se voit délaissé, un logement trop bas prive le vendeur d’une partie de sa valeur.
De l’offre à la signature
Une fois l’offre acceptée, l’avant-contrat est signé, promesse ou compromis. L’acquéreur dispose alors de 10 jours pour se rétracter, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte, selon la DGCCRF. La vente définitive est signée chez le notaire, qui vérifie les documents et perçoit les fonds.
Si vous avez financé le bien à crédit, la vente suppose de solder le prêt. Notre article sur le crédit in fine présente le cas particulier d’un capital remboursé à l’échéance. Une fois la vente signée, le déménagement s’organise : notre guide du déménagement donne le calendrier des démarches.
L’impôt sur la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Service-Public indique les règles suivantes.
- Résidence principale : la plus-value est totalement exonérée, dépendances comprises (cave, garage, place de stationnement). Il faut que le logement soit votre résidence principale au moment de la vente.
- Autres biens : la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, après abattements pour durée de détention.
- Durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu pour un bien détenu depuis plus de 22 ans, et exonération aussi des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Surtaxe : une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 euros.
- Remploi : un logement autre que la résidence principale peut être exonéré si le prix sert à acheter ou construire l’habitation principale dans un délai de 2 ans, sous conditions.
Exemple de Service-Public : pour une plus-value imposable de 20 000 euros, l’impôt sur le revenu est de 3 800 euros et les prélèvements sociaux de 3 440 euros, soit 7 240 euros au total. Le notaire calcule la plus-value et verse l’impôt au moment de la vente. Notre guide de la déclaration d’impôts et des niches fiscales détaille les autres régimes.
Présenter le bien
Une fois les papiers en règle, la visite compte. Pour vendre un bien immobilier plus vite, montrez un logement rangé, bien éclairé et débarrassé des objets trop personnels : l’acheteur pourra s’y projeter. Fournissez dès la première visite le DPE, la taxe foncière, les charges de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Questions fréquentes
Quels diagnostics faut-il pour vendre un bien immobilier ?
Un dossier de diagnostic technique, à remettre au plus tard à la promesse de vente : DPE, amiante, plomb, termites, risques, installations de gaz et d’électricité, selon l’âge et la situation du bien, plus l’audit énergétique pour certaines maisons.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
10 ans. Les DPE édités en 2025 et avant restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Que change le nouveau DPE de 2026 ?
Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026, puis à 1,7 le 1er janvier 2027. Aucun logement ne voit son étiquette baisser, et certains logements chauffés à l’électricité gagnent une classe.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?
Non pour un appartement en copropriété. Il l’est pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, et classé D à partir de 2034.
Faut-il payer un impôt sur la plus-value de sa résidence principale ?
Non. La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée.
Quand la plus-value d’un bien locatif est-elle exonérée ?
L’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Une exonération est aussi possible si le prix sert à acheter l’habitation principale sous 2 ans, sous conditions.