Un propriétaire qui veut mettre fin au bail ne peut pas le faire quand il le souhaite : le congé donné par le propriétaire n’est possible qu’à la date d’échéance du bail, pour trois motifs précis, et avec un préavis de 6 mois en location vide ou de 3 mois en location meublée. Voici les motifs, les délais, la forme et les mentions obligatoires du congé, ainsi que les protections du locataire, d’après une page de Service-Public vérifiée le 1er juin 2026.
L’essentiel à retenir
- Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
- La lettre doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l’échéance en location vide, et au moins 3 mois avant en location meublée.
- Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé : un simple courriel n’est pas valable.
- Certains locataires de plus de 65 ans, sous conditions de ressources, sont protégés.
Congé donné par le propriétaire : les motifs possibles
Pour un logement vide, le congé n’est possible qu’à la date d’échéance du bail, et seulement pour trois motifs, indique Service-Public : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou pour y loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux. Pour un logement meublé, la page retient les mêmes trois motifs.
Le motif légitime et sérieux peut être imputable au locataire, par exemple des nuisances ou des loyers impayés, ou au propriétaire, par exemple de gros travaux.
Le préavis : 6 mois en location vide, 3 mois en meublé
| Type de logement | Délai de réception de la lettre de congé |
|---|---|
| Logement vide | Au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail |
| Logement meublé | Au moins 3 mois avant la fin du bail |
Un congé reçu trop tard n’est pas valable. Un congé donné trop tôt reste valable, mais prend effet à la date qu’il aurait dû avoir. Les week-ends et les jours fériés sont comptés dans le préavis.
Le congé prend effet à la date d’échéance du bail, et le délai court à partir de la réception effective de la lettre recommandée, de la remise par le commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pour un logement vide, le locataire peut partir plus tôt, mais il doit payer le loyer et les charges jusqu’à la remise des clés.
Le locataire qui donne lui-même congé suit d’autres délais, que détaille notre réponse sur le préavis d’un locataire.
La forme du congé
Le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Un simple courriel n’est pas valable. La lettre recommandée électronique est admise, mais un particulier doit d’abord avoir accepté ce mode d’envoi, et il dispose de 15 jours pour répondre.
Tous les signataires du bail doivent recevoir la lettre, avec des cas particuliers pour les époux et les partenaires de Pacs.
Les mentions obligatoires selon le motif
Pour un congé pour vendre, la lettre indique le motif, le prix et les conditions de la vente, ainsi que la description précise du logement et de ses annexes louées. Une notice d’information accompagne la lettre.
Pour un congé pour reprise, elle indique le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire, son lien de parenté avec le propriétaire et la justification du caractère réel et sérieux de la reprise. Pour un motif légitime et sérieux, la lettre précise le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.
Les protections du locataire et le droit de préemption
Le bail est renouvelé si le locataire a moins de 65 ans, a à sa charge une personne de plus de 65 ans et que les revenus du foyer sont sous certains plafonds. Un locataire de plus de 65 ans est protégé sous conditions de ressources, tout comme celui qui perçoit l’allocation de présence parentale. Le propriétaire échappe à cette protection dans certains cas, par exemple s’il a plus de 65 ans, a des revenus sous les plafonds ou propose un relogement à proximité.
En cas de congé pour vente, le locataire peut acheter le logement en priorité, et il dispose de 2 mois pour répondre.
Ce que la page ne précise pas
Les plafonds de ressources varient selon la composition du foyer et la localisation, et figurent dans des tableaux de la page officielle, non repris ici. La partie sur le logement meublé est plus courte que celle sur le logement vide : pour un meublé, on se reporte à la page officielle complète.
Pour aller plus loin
Pour vos autres droits de locataire, voyez notre guide des droits du locataire et nos nouveaux modèles de bail.
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Sources : Service-Public, Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur), page vérifiée le 1er juin 2026, consultée le 21 octobre 2026